Canarias será un 40% más pobre si su patrimonio hotelero pasa a manos de fondos exteriores

Por Enrique Guerra Suárez. La inversión colectiva de la reserva para inversiones en Canarias (RIC) es la mejor solución que tenemos los canarios para proteger nuestro patrimonio hotelero, la principal fuente de ingresos de la primera industria de nuestra tierra. Si los hoteles siguen pasando a manos de grandes compañías y fondos de inversión de fuera de las Islas, Canarias será un 40% más pobre al irse los ingresos que proceden por la tenencia de la propiedad fuera de del Archipiélago. Es más serio de lo que creemos.

No se ha de olvidar que del beneficio bruto operativo de un hotel (es decir, el producto de restar al total de los ingresos los costos directos, tales como el personal, y los gastos indirectos), entre el 65%-70% corresponde a la propiedad y el otro 35%-30% el explotador hotelero. Por lo tanto, si a la propiedad de los hoteles continúa accediendo mayoritariamente grandes fondos y sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria de fuera de las Islas y, además, la explotación de los mismos la siguen llevando las grandes cadenas hoteleras del resto del territorio español y extranjeras: ¿cómo pueden competir los canarios en igualdad de condiciones? ¿basta solo con los ingresos del empleo? ¿no creen que debemos aspirar a algo más, tal y como lo hicieron nuestros padres o abuelos con las antiguas comunidades de propietarios de apartamentos y bungalows donde materializaban su ahorro, aunque ahora hacia la propiedad colectiva de los hoteles? Ahí quedan las preguntas, la sociedad canaria dará las respuestas y el Gobierno de Canarias la solución. Y la solución tenemos en nuestro incentivo fiscal estrella: la reserva para inversiones en Canarias (RIC).

Hasta el año 2006, la RIC se podía materializar en la actividad económica consistente en el arrendamiento inmobiliario, sin otra limitación que su ejercicio fuera calificado como empresarial u organizado y la ausencia de vinculación entre el arrendador y el arrendatario. Sin embargo, con la finalidad de evitar que la mera colocación especulativa del ahorro invirtiendo en inmuebles destinados a su arrendamiento se tradujese en un estéril aumento de precios, esta posibilidad de materialización de la RIC quedó restringida, a partir de 2007, a aquellos activos inmobiliarios cuyo arrendamiento supusiese una actividad productiva real, que añadiese valor y competitividad a la economía canaria. Así las cosas, el legislador entendió que reunían dichas cualidades los establecimientos hoteleros y extrahoteleros, los afectos a actividades industriales, las viviendas protegidas y los ubicados en zonas comerciales situadas en áreas cuya oferta turística que se encuentren en declive.

Sin embargo, al menos en lo que respecta al arrendamiento de activos turísticos hoteleros y extrahoteleros, considero que la redacción del legislador del apartado 8 del artículo 27 de la Ley 19/1994 ha resultado francamente desafortunada, por no ser fiel reflejo, sin ambages interpretativos, de la finalidad de la RIC. Así, cuando intenta definir qué ha de entenderse por establecimiento hotelero o extrahotelero, en vez de acudir a la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias para su definición, en la que por mor está perfectamente delimitada en la misma por su destino, acude al elemento subjetivo del mismo, es decir, la empresa turística, y esta, en la citada ley, no es otra que el explotador o el arrendatario, no el propietario del inmueble y arrendador. De esta forma se deja vacío de contenido la citada actividad primordial de la economía canaria, el arrendamiento hotelero y extrahotelero. Para poder ganar en competitividad la economía canaria respecto a otras de nuestro entorno, debería adecuarse la definición de establecimiento hotelero y extrahotelero e identificar su mero arrendamiento como otra forma válida de materializar los fondos de la RIC, de lo contrario, seguirá sucediendo lo que comenzó hace ya casi diez años, el traslado de la propiedad de nuestros hoteles de forma masiva hacia el exterior.

La evolución del modelo de explotación turística tradicional, en el cual la propiedad y la explotación del alojamiento turístico coincide en la misma empresa, hacia un modelo de explotación hotelera de corte anglosajón, en el cual se establece una diferencia entre el propietario del establecimiento hotelero y el gestor de la explotación, se ha venido implantando en Canarias en los últimos años. Baste recordar cuando en 2015 Barceló, junto con Hispania Activos Inmobiliarios, S.A., constituyera la primera sociedad anónima cotizada de inversión inmobiliaria (SOCIMI) hotelera española enfocada al activo hotelero. Dos años más tarde, tras su absorción por la plataforma de inversión hotelera del gigante Blackstone, Hotel Investment Partners (HI Partners), numerosos activos hoteleros en Canarias han pasado a ser de su propiedad de ella. O, recientemente, la adquisición a Meliá Hotels International por la SOCIMI de Bankinter (ATOM) de ocho de sus hoteles, varios ubicados en Canarias. Son dos claros ejemplos, entre tantos que leemos a diario en la prensa, en los cuales la propiedad de los activos inmobiliarios hoteleros y la explotación de los mismos están en manos de grandes compañías de fuera de las Islas.

A finales de 2014, el legislador admitió la posibilidad de materializar indirecta y colectivamente la RIC, no ya solo a las sociedades de capital-riesgo que invirtieran en acciones y participaciones de otras empresas, tal y como así estaba contemplado desde 2007, sino también a aquéllas otras sociedades de capital-riesgo de corte más conservador para que destinaran los fondos RIC hacia proyectos privados de inversión mediante la concesión de deuda privada a las empresas propietarias o promotoras de aquéllos. Asimismo, en lógica respuesta a la protección del inversor que ha de ofrecer siempre la Administración Pública, introdujo la necesidad de que cada uno de los citados proyectos que se financiaran a través de capital-riesgo, estuvieran sometidos a la previa supervisión del Gobierno de Canarias a través de la cual, con la necesaria intervención de la AEAT mediante informe vinculante, se declarase la idoneidad fiscal del instrumento emitido con tal finalidad para la materialización indirecta de la RIC que se iba a realizar. Sin embargo, dejó pasar una oportunidad única para adecuar, sin ambages ni dudas interpretativas, el citado apartado 8 del artículo 27 de la Ley 19/1994 al uso de la RIC en la adquisición y/o rehabilitación de inmuebles hoteleros y extrahoteleros para su arrendamiento inmobiliario a las empresas turísticas, canarias o no. De esta forma incentivaría que empresas y profesionales de otros sectores de actividad, puedan diversificar y orientar el ahorro que supone la RIC hacia la principal industria del Archipiélago, tal y como así lo hicieron en Canarias en la segunda mitad del siglo XX, aunque ahora en las grandes inversiones hoteleras en las que no puede acceder de otra forma que de manera colectiva, tal y como así lo están haciendo otros ahorradores en EEUU y resto de Europa desde los años 60 a través de las SOCIMI de dicho entorno.

Para RIC Private Equity la inversión colectiva de la RIC tiene una importancia capital en el fomento de la inversión en Canarias, no solo de proyectos privados de inversión sino también, y especialmente, de proyectos colectivos de inversión como puede ser una SOCIMI liderada, por qué no, por empresarios canarios. En esta línea ha centrado el coloquio del 2º Encuentro RIC Private Equity -el 1º Encuentro RIC lo basó en el reinicio del turismo en Canarias-, del próximo día 11 de marzo, en el Hotel Mynd Adeje de Tenerife, en el papel destacado de la SOCIMI Hotelera canaria como vehículo de relevo generacional y de socialización del sector. Le acompañarán PwC-firma líder en España en la creación y asesoramiento de SOCIMI- y Armabex -firma autorizada, regulada y supervisada por la CNMV y por Bolsas y Mercados Españoles (BME) para operar como Asesor Registrado de SOCIMI-, quienes analizarán el importante papel que este tipo de sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria podría desempeñar como evolución mejora en el tiempo de las antiguas comunidades de propietarios de unidades turísticas de los años 70 y 80 del siglo pasado en Canarias.

Joaquin Latorre (responsable de PwC Tax & Legal) destacó, en una entrevista realizada recientemente por Expansión, que en un entorno pos-Covid como el que vivimos, la seguridad jurídica deviene en una piedra angular para atraer inversiones. En este sentido, desde el Poder Legislativo ha de procurarse que la legislación emanada del Parlamento sea clara, poco dada a la ambigüedad, con conceptos jurídicos reconocibles y con poco margen de interpretación. Desde la Administración Pública se ha de procurar un desarrollo armónico de la legislación, que no distorsione el espíritu de las normas, ofreciendo criterios, atendiendo con prontitud las consultadas de los administrados y adopte la actitud proactiva que tienen las administraciones modernas de los países de nuestro entorno. Antonio Fernández (Presidente de Armabex), por su parte, sostiene, desde su experiencia y trayectoria profesional, que una SOCIMI es la mayor democratización del dinero que puede existir, un vehículo en el que se puede montar todo el mundo para llegar a sitios donde no llegarían de otra manera. Se trata de una figura que existe desde la década de los 60 en EEUU y Europa, pero que no llegó a España hasta hace poco más de 10 años. La SOCIMI es una sociedad totalmente regulada y dedicada exclusivamente al arrendamiento de bienes inmuebles y con una obligación de permanencia en alquiler de dichos bienes inmuebles de al menos tres años dentro de la sociedad, para evitar la entrada de especuladores.

Animamos al Gobierno de Canarias que esa exigencia que está liderando por un problema fiscal de carácter coyuntural, como es la ampliación del plazo de materialización de 2017 durante todo 2022, la extienda a aspectos estructurales de la RIC, como el expuesto en este artículo, en el convencimiento de que RIC Private Equity estará ahí donde la necesite para apoyarle en beneficio de Canarias y de los canarios.

Director general de Ric Private Equility, off counsel de PWC y abogado-miembro de la Asociación Española de Asesores Fiscales